Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts ändert sich bei der Besteuerung von Immobilien einiges. Der Staat greift aber weiter zu – gerade die Grundstückgewinnsteuer fällt oft hoch aus.
Der Staat profitiert von steigenden Immobilienpreisen – im Bild die Stadt Horgen am linken Ufer des Zürichsees.
Gaetan Bally / Keystone
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts dürften viele Eigenheimbesitzer in der Schweiz unter dem Strich Steuern sparen – auch wenn viele steuerliche Abzugsmöglichkeiten wegfallen.
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Allerdings kassiert der Staat auf anderen Wegen weiterhin stark bei den Wohneigentümern ab. Beim Kauf und vor allem beim Verkauf von Immobilien fallen in der Schweiz saftige Steuern an, wie eine aktuelle Untersuchung der Ökonomen der Bank Raiffeisen Schweiz zeigt. «Steuereinnahmen von mehr als 100 000 Franken bei einer Eigenheimtransaktion sind keine Seltenheit mehr», sagt Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz.
Dafür sorgen nicht zuletzt die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Immobilienpreise – laut der Bankengruppe haben sich Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen allein in den letzten fünf Jahren im Schnitt um rund 25 Prozent verteuert. Auf die vergangenen zwanzig Jahre gesehen hätten sich die Preise sogar mehr als verdoppelt. «Der Staat ist direkt am Vermögenszuwachs der Immobilienbesitzer beteiligt, die Einnahmen aus Grundstücksteuer und Handänderungsabgaben sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen», sagt Hasenmaile.
Eine Rechnung zeigt dies anhand des Beispiels eines typischen Einfamilienhauses im Kanton Thurgau. Bei einem Preis von 1,3 Millionen Franken und einer vorherigen 20-jährigen Haltedauer fallen beim Verkauf sage und schreibe rund 120 000 Franken an Steuern und Abgaben an.
Auch beim Erwerb und Besitz einer Immobilie kommen verschiedene Steuerarten zur Geltung. Die Steuersätze sind je nach Kanton und teilweise auch je nach Gemeinde sehr unterschiedlich. «Bei Liegenschaften erhebt der Staat gerne und auf verschiedenste Art Steuern», sagt Hasenmaile. Dies komme auch daher, dass Immobilien, wie ihr Name sagt, «immobil» sind und folglich ein gutes Ziel für den Fiskus darstellen.
Immobilienkäufer und -verkäufer sollten dies bei ihren Plänen berücksichtigen, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Es folgt eine Liste an Steuern und Abgaben, die beim Kauf, beim Halten sowie beim Verkauf einer Immobilie in der Schweiz anfallen.
1. Steuern beim Kauf einer Immobilie
Handänderungssteuer: In den meisten Kantonen fällt beim Erwerb einer Liegenschaft die sogenannte Handänderungssteuer an. Mit «Handänderung» ist der Übergang einer Immobilie von einem Besitzer auf einen anderen gemeint. Laut Raiffeisen Schweiz liegen die Normsteuersätze je nach Kanton zwischen 1 und 3 Prozent des Kaufpreises der entsprechenden Liegenschaft.
«Diese Steuer erhöht letztlich den Preis eines Objekts, im Endeffekt dürfte sie zumeist auf den Käufer umgelegt werden», sagt Hasenmaile. Letztlich trage dies dazu bei, dass der Kauf von Wohneigentum in der Schweiz noch teurer und schwieriger werde. Allerdings erheben laut Hasenmaile nicht alle Kantone eine solche Handänderungssteuer.
Weitere Gebühren: Handänderungen müssen zudem öffentlich beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. «Die anfallenden Grundbuchgebühren nimmt der Staat ein», sagt Hasenmaile. In Kantonen mit öffentlich geführten Notariaten kämen weitere Kauf- und Verkaufsnebenkosten wie etwa Beurkundungsgebühren hinzu. Der Raiffeisen-Vertreter findet es dabei stossend, dass sich die Gebühren oftmals am Kaufpreis der Immobilie orientieren – obwohl die Dienstleistung ja eigentlich in verschiedenen Preisgruppen dieselbe bleibt.
2. Steuern beim Besitz einer Immobilie
Auch während man eine Liegenschaft besitzt, fallen Steuern an. Hier kommt es indessen nach dem Volks-Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts am 28. September dieses Jahres zu deutlichen Änderungen. Beobachter rechnen damit, dass diese auf Anfang 2028 hin in Kraft treten dürften, sicher ist dies aber nicht.
Einkommensteuer bisher: Nach den derzeit noch geltenden Regeln müssen Wohneigentümer in der Steuererklärung den Eigenmietwert angeben – ihr fiktives Einkommen für die Nutzung der eigenen Liegenschaft wird damit also besteuert. Dafür können sie Unterhaltskosten für ihre Immobilie, Schuldzinsen und Kosten für energetische und umweltfreundliche Sanierungen in der Steuererklärung angeben und damit ihr steuerbares Einkommen reduzieren.
Einkommensteuer neu: Mit dem Systemwechsel wird der Eigenmietwert abgeschafft, dafür entfällt aber auch ein grosser Teil der steuerlichen Abzugsmöglichkeiten.
Bei selbstbewohnten Immobilien werden die bisherigen Abzüge von Unterhaltskosten nicht mehr möglich sein. Auf Ebene des Bundes wird es auch keinen Abzug für energiesparende und umweltschonende Massnahmen mehr geben. Kantone und Gemeinden können aber weiterhin eigene Abzugsmöglichkeiten gewähren.
Mit der neuen Besteuerung dürfen Schuldzinsen grundsätzlich bei privat gehaltenen, selbstbewohnten Immobilien nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden – auch wenn es dabei Ausnahmen für Erstkäufer von selbstbewohntem Wohneigentum sowie für Hypothekarzinsen bei Renditeimmobilien gibt.
Derzeit noch nicht geklärt ist die Steuer auf Zweitwohnungen. Die Kantone sollen diese einführen können, um ihre geringeren Einnahmen aufgrund des Wegfalls des Eigenmietwerts kompensieren zu können.
Vermögenssteuer: Wer eine Immobilie in Privatbesitz hält, muss diese als Vermögen angeben. Laut einem Ratgeber des Immobilien-Dienstleistungsunternehmens Engel & Völkers wird die Vermögenssteuer auf Stufe Kanton und Gemeinde erhoben.
Liegenschaftssteuer: Einzelne Kantone und Gemeinden erheben auch eine Liegenschaftssteuer. Laut dem Ratgeber fällt diese in Abhängigkeit vom Verkehrswert jährlich an.
3. Steuern beim Verkauf einer Immobilie
Handänderungssteuer: Teuer wird es oftmals beim Verkauf einer Liegenschaft. Auch hier fällt zunächst einmal die oben erwähnte Handänderungssteuer an.
Grundstückgewinnsteuer: Sehr hoch kann beim Verkauf einer Liegenschaft – je nach Kanton – ausserdem die Grundstückgewinnsteuer ausfallen. Dabei wird der mit dem Immobilienbesitz erzielte Kapitalgewinn vom Zeitpunkt des Kaufs bis zum Verkauf besteuert. «Hier sollten sich Immobilienbesitzer unbedingt genau informieren», sagt Robert Weinert, Partner beim Beratungsunternehmen Wüest Partner. Angesichts der starken Steigerungen bei den Immobilienpreisen ist es hier in vielen Fällen zu hohen Kapitalgewinnen gekommen.
Bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer gibt es zwischen den Kantonen grosse Unterschiede. Raiffeisen Schweiz zeigt dies anhand folgender Rechnung: Bei einem typischen Einfamilienhaus, einer Haltedauer von dreissig Jahren und einem realisierten Grundstückgewinn von 660 000 Franken liege der durchschnittliche kantonale Steuersatz bei 12,6 Prozent – im Schnitt gehen von dem Gewinn also 83 000 Franken an den Kanton und dessen Gemeinden.
Im Kanton Genf wird in diesem Fall aber nur ein Steuersatz von 2 Prozent bzw. 13 000 Franken fällig. Im Kanton St. Gallen sind es hingegen 26 Prozent bzw. 170 000 Franken. Dies zeigt, wie stark die Kantone ihren Spielraum bei der konkreten Ausgestaltung der Grundstückgewinnsteuer ausnützen. Eigentlich gälten nämlich schweizweit dieselben Grundsätze bei der Besteuerung von Grundstückgewinnen, sagt Hasenmaile.
Die oftmals hohen Kosten beim Verkauf von Immobilien dürften dazu führen, dass viele Wohneigentümer ihre Immobilie lieber an Nachkommen vererben, als sie zu verkaufen. Dadurch wird die Grundstückgewinnsteuer in der Regel zumindest aufgeschoben.
Die oftmals hohen Grundstückgewinnsteuern dämmten zwar die Spekulation mit Immobilien ein, sagt Weinert. Auch dem Argument, dass der Staat durch Investitionen in Infrastruktur zur Wertsteigerung von Immobilien beigetragen habe und folglich Anrecht auf eine gewisse Besteuerung habe, müsse man zumindest teilweise zustimmen.
«Trotzdem ist zu berücksichtigen, dass eine hohe Grundstückgewinnsteuer das Umzugsverhalten von Wohneigentümern hemmt», sagt Weinert. Die Steuer gebe älteren Wohneigentümern einen weiteren Anreiz, in ihren möglicherweise für sie zu grossen Liegenschaften zu bleiben. So werde Wohnraum ineffizient genutzt.
Viele Gemeinden seien mittlerweile stark abhängig von den Einnahmen aus der Grundstückgewinnsteuer. Dies gelte vor allem für Gemeinden mit einem hohen Zweitwohnungsanteil, sagt Weinert.
Laut Raiffeisen Schweiz machen Grundstückgewinnsteuern und Handänderungssteuern in zwei Dritteln der Kantone zwischen 4 und 8 Prozent der Fiskaleinnahmen aus.
