Immobilienfonds an der Börse erreichen derzeit Rekordpreise. Einzelne Fonds von UBS und Swisscanto sind teilweise irrational hoch bewertet. Deshalb sollte man die Risiken und Nebenwirkungen beachten.
Der rote Turm in Winterthur, im Portfolio der Swiss Prime Site AG: Schweizer Immobilien sind bei institutionellen Investoren gefragter denn je.
Karin Hofer / NZZ
Schweizer Wohnimmobilienfonds sind derzeit das, was Gold gerade auch ist: begehrt, teuer und womöglich überbewertet. Wer letzte Woche an der Börse Anteile am Fonds UBS Direct Residential oder am Swisscanto Ifca kaufte, zahlte bis zu 62 Prozent mehr als den inneren Wert der Liegenschaften – das sogenannte Agio. Es ist der Preis einer Wette: dass die Zinsen tief bleiben, die Nachfrage hoch bleibt und nichts schiefgeht.
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Hauseigene Fonds: wenn Vertrauen teuer wird
Dabei kam es, wie es aus ökonomischer Sicht kaum hätte kommen dürfen: Trotz rekordhohen Mittelzuflüssen von über 9 Milliarden Franken im Jahr 2025 stiegen die Börsenbewertungen von Immobilienfonds ungebremst weiter. Heute liegen sie sogar über dem Niveau der Negativzinsphase von 2021 und 2022.
Die Fallhöhe ist beträchtlich. Dreht das Umfeld – etwa durch steigende Zinsen oder eine allgemeine Börsenkorrektur –, sind Kursverluste von 20 oder 30 Prozent rasch möglich. Es braucht dann Jahre an Ausschüttungen, um die Korrektur wieder aufzuholen.
Warum kaufen trotzdem so viele? Die Banken sehen die Gründe dafür in der langjährigen Erfolgsbilanz und dem aussergewöhnlich hohen Wohnanteil dieser Fonds. Dass dem so ist, liegt aber auch am Verkaufsgeschick der Banken. Und da stellen sich kritische Fragen: Die Kundenberater geben Empfehlungen ab, denen die Kunden vertrauen. Studien des VZ Vermögenszentrums zeigen: In vielen Depots liegen konstant mehr als 60 Prozent bankeigene Fonds. Diversifikation sieht anders aus.
Hinzu kommt ein Denkfehler: Viele Anleger setzen fast reflexartig auf Wohnen. Erträge sind jedoch entscheidend, und hier sieht das Bild ernüchternder aus. Wohnfonds schütten momentan im Schnitt rund 2 Prozent auf den Börsenkurs aus – mit stetig sinkender Tendenz. Immobilienfonds mit Büro und Gewerbe liegen bei etwa 3,5 Prozent und haben ihre Ausschüttungsrenditen über lange Zeit stabil gehalten. Dass in Opfikon oder Glattbrugg hohe Büroleerstände Schlagzeilen machen, ändert nichts daran: International gesehen ist der Schweizer Markt für Büro und Gewerbe solide, die Mieterträge sind breit abgestützt und meist sogar mit der Teuerung indexiert.
Günstiger geht immer: Man muss nur hinschauen
Wer den Markt analysiert, findet Alternativen zu teuren Fonds. Jüngere Wohnfonds von Baloise, Swiss Life oder Helvetia sind günstiger bewertet. Auch Gewerbefonds wie der Schroder Immoplus oder Procimmo Industrial bieten höhere Ausschüttungen bei deutlich tieferen Aufschlägen gegenüber dem inneren Wert. Beides sind keine Exoten, sondern bewährte Fonds mit fokussierter Strategie und weniger Bewertungsrisiken.
Wäre es nicht noch klüger, direkt in Immobilien zu investieren, um das Agio zu umgehen? Für Private ist das selten sinnvoll. Gemessen an den hohen Preisen am Markt braucht es einen Millioneneinsatz an Kapital, um überhaupt nennenswerte Erträge erwirtschaften zu können.
Immobilien bleiben attraktiv, doch blind kaufen ist riskant. Wer an der Börse 50 oder 60 Prozent Aufschlag zahlt, spekuliert auf ewige Tiefzinsen. Deshalb empfiehlt es sich, die Bewertungen zu vergleichen und gezielt zu investieren. Nicht der Name zählt, sondern der Preis.
Ein Artikel aus der «NZZ am Sonntag»
