Rekordhohe Bewertungen und Milliarden an Neugeldern: Schweizer Immobilienfonds sind gefragt wie nie zuvor. Doch wer jetzt einsteigt, sollte genau hinschauen.
Beschauliche Wohnhäuser im Urner Reusstal gehören heute zu einer stark nachgefragten Kapitalanlage. Pensionskassen investieren Milliarden – mit Rekordpreisen an der Börse.
Urs Flüeler / Keystone
Der Schweizer Immobilienmarkt hat das Jahr 2025 mit eindrücklichen Rekorden abgeschlossen. Sowohl die an der Börse gehandelten Immobilienfonds als auch Immobilienaktien notieren auf Allzeithochs. Der entsprechende SXI-Index der Schweizer Immobilienaktien legte im Jahresverlauf um 23,3 Prozent zu, der Index der Immobilienfonds (SWIIT) erzielte einen Total Return von 10,6 Prozent. Zahlen, die für sich sprechen – und dennoch Fragen aufwerfen.
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So viel Geld wie noch nie
Parallel zum Kursrally floss so viel Kapital in den Sektor wie noch nie. Die verschiedenen Immobiliengefässe haben letztes Jahr rund 9 Milliarden Franken aufgenommen. Der bisherige Rekord von rund 6 Milliarden Franken im Jahr 2021 wurde damit klar übertroffen. Die grossen Mittelzuflüsse müssen erst platziert werden. Beratungsunternehmen wie Fahrländer Partner erwarten deshalb, dass die Preise – insbesondere bei Mehrfamilienhäusern – in den kommenden zwei Jahren in fast allen Segmenten weiter steigen.
«Ein grosser Teil dieses Anlagegeldes stammt von Pensionskassen», sagt Christoph Bieri, Portfoliomanager bei Swiss Finance & Property. Für die Vorsorgeeinrichtungen sind Immobilien attraktiv, weil sie stabile Erträge in Schweizerfranken liefern. Zum Vergleich: Amerikanische Aktien erzielten zwar letztes Jahr hohe Kursgewinne. In Franken umgerechnet blieb davon wegen der Dollarabwertung jedoch oft nur eine Rendite von 1 bis 2 Prozent.
Doch bleiben Immobilien eine verlässliche Ertragsquelle? Ein zentraler Treiber dieser Entwicklung ist die Zinserwartung. «Wenn man davon ausgeht, dass die Zinsen langfristig bei null bleiben, gibt es im Bereich risikoarmer Anlagen praktisch keine Alternative zu Immobilien», sagt Bieri. Ob die Zinsen leicht negativ seien oder bei null lägen, spiele dabei kaum eine Rolle.
Fonds mit Direktbesitz sind die grossen Gewinner
Die besten kotierten Immobilienfonds erzielten in den vergangenen fünf Jahren annualisierte Gesamtrenditen von 8 bis über 11 Prozent, führende Immobilienaktien sogar bis zu 15 Prozent pro Jahr (siehe Tabellen). Besonders gefragt sind Fonds mit direktem Grundbesitz, die für Privatanleger praktisch steuerfrei sind, weil die Besteuerung auf Fondsebene erfolgt. «Die Fonds mit der besten Performance sind alle nach diesem Modell strukturiert», stellt der Experte Bieri fest.
Doch der Boom hat eine Kehrseite. Die starke Kursentwicklung hat die Agios – die Aufpreise an der Börse gegenüber dem Wert der Fondsliegenschaften – deutlich nach oben getrieben. Fonds mit Wohnliegenschaften wurden Ende 2025 im Durchschnitt mit einem Agio von rund 42 Prozent gehandelt, kommerzielle Fonds mit etwa 17 Prozent. Besonders extrem ist die Bewertung beim Wohnfonds Swisscanto Ifca, dessen Agio bei rund 62 Prozent liegt.
Bewertungen auf dünnem Eis
Was passiert, wenn sich das Zinsumfeld ändert? Im Fall eines Zinsanstiegs fallen die Bewertungen an der Börse oft um 20 Prozent oder mehr. Hohe Agios sind damit ein reales Risiko, gerade für Kleinanleger, die die Preismechanik nicht vertieft verstehen.
Allerdings ist der Markt nicht durchgehend überteuert. Vergleichsweise moderat bewertet sind jüngere Fonds mit Wohnliegenschaften etwa von Helvetia, Baloise oder Swiss Life sowie zahlreiche Gewerbeimmobilienfonds. Für Anleger kann das eine Möglichkeit sein, investiert zu bleiben oder zuzukaufen, ohne die höchsten Bewertungen in Kauf zu nehmen.
Das Risiko hinter den Rekorden
Manche Analysten mahnen zur Vorsicht. Zoltan Szelyes vom Researchunternehmen Macro Real Estate verweist darauf, dass kommerzielle Immobilienfonds Ende Jahr mit einem Agio von rund 17 Prozent gehandelt wurden – nur leicht über dem langfristigen Durchschnitt. Bei Wohnfonds seien die Bewertungen hingegen ungewöhnlich hoch.
«Wer heute zu diesen Agios kauft, wird mit Wohnimmobilien über drei bis fünf Jahre Geld verlieren», so Szelyes warnend. Für breite Indexprodukte und den Gesamtmarkt sei das gegenwärtige Bewertungsniveau wenig attraktiv; gefragt sei vielmehr eine sehr selektive Anlagestrategie.
Für 2026 bleiben die Prognosen grundsätzlich positiv: Die Nachfrage ist hoch, und die Leitzinsen dürften tief bleiben. Wer investiert, kann entweder passiv einen Index nachbilden oder aktiv Titel mit tieferen Aufschlägen wählen. Wichtiger als frühere Kursgewinne ist dabei die heutige Bewertung an der Börse.
